近期，不少二手次新房的“低价”开始刷屏，曾经一房难求的热点区域，如今挂牌量激增，成交周期拉长，价格持续回调。
或许一直有人所愿望的“任何政策调整，都不如降价更有诚意”已经到来。
但血淋淋的现实，是房价越降，成交越低，经济链条循环减速，形成了某种程度上的恶性循环。
数据显示，2024年7月至2025年2月，西安二手房价格连续8个月下跌，累计跌幅达6.3%。
其中核心区域调整更为明显，曲江新区二手房均价从2.28万/㎡降至2.09万/㎡，高新区从2.16万/㎡跌至2万/㎡。
市场的天平正在向买方倾斜，在前年这时候，曲江大多数优质的二手房还得靠抢，现在能坐下来慢慢挑了。
截止2025年2月，二手房挂牌量突破12.5万套，同比激增23.4%。与之形成鲜明对比的是，月均成交量萎缩至4,200套，仅为2021年峰值的一半。平均成交周期延长至74天，较2024年初增加64.4%。
这种变化在具体交易中体现得尤为明显。以曲江新区一套不到100㎡的学区房为例，2023年高峰期挂牌价可达230万，如今业主主动下调至210万，仍有议价空间。
与中介交流我们得知，现在买家普遍都很谨慎，看房三五次才出价，还价幅度动辄9-10万起步。
这样的变化并非偶然。供需关系的根本变化是直接推手：新房库存高达6,300万㎡，去化周期超过24个月；二手房挂牌量持续攀升，市场供给严重过剩。
其中更深层次的原因在于投资逻辑的改变。租售比恶化至1:450，低于全国平均水平11%。
在此前"房住不炒"政策持续作用下，投资性购房占比从2021年的34.5%降至2024年的18.7%，现在买房投资，年化收益还不如银行理财。
另一方面，宏观经济环境的变化也在加剧调整。居民房产占家庭资产62.7%，价格每下跌10%导致消费支出减少2.3%。
2024年西安社零增速放缓至3.1%，低于全国平均水平1.6个百分点。地方财政同样承压，土地出让金收入同比下降21.8%，直接影响基建投资下降9.8%。
不过，市场上也并非只有坏消息。
一些积极的变化也同样正在发生，最为明显的，就是居住属性回归，首置客群平均年龄由34岁降至29岁，小三居成交占比提升至57%
同时，价格也更趋于理性，房价收入比从14.3降至11.7，租金收益率回升至2.8%
这预示着市场正在向更健康的方向发展，过去靠投资拉动增长的模式难以为继，现在正是回归居住本质的时候了。
展望未来，市场调整仍将持续，但幅度有望收窄。预计2025年全年跌幅在4-5%之间，核心区域可能率先企稳。
随着信贷政策持续宽松，下半年二手房有望回升至每月8000套，核心区域可能率先企稳，优质学区房、地铁房仍具抗跌性，对于购房者而言，当前市场提供了更多选择和议价空间，但也需要更加理性。
不要指望一波抄底，而是要根据自身需求和经济现状选择合适的时机。
同时，市场调整也在倒逼行业转型。开发商开始从单纯的土地开发向综合服务商转变，未来房地产企业的核心竞争力，将不再是拿地能力，而是产品力和服务力。