# 周围业态观察与房价走势判断
## 2025/04/05
最近发现周围业态发生了很大变化：
### 摆摊经济兴起
出红山地铁站，一条街全是摆地摊的，非常热闹。摊位售卖的物品丰富多样，有烧烤、生蚝、包子、烤串、炒饭、炒粉、肉夹馍、烤羊肉等，还有理发摊，收费仅10元。观察城中村，也发现周围摆摊现象增多。这些摊主的设备十分简单，大多是将电动三轮车的拉货部分改造成摆摊平台，且租金为零。从摆摊理发店来看，以前城中村理发价格为50元，也有30元的，现在路边摊理发仅10元，这无疑是消费降级的体现。
### 餐饮店生意下滑
进入6979商业区，发现许多餐厅服务员都站在外面，因为店内生意冷清，无事可做。这表明，虽然小商贩的生存变得容易，但却冲击了有租金的餐饮店。人们进餐馆的次数减少了，而选择地摊消费的多了，这也进一步说明了消费降级的趋势。
### 地铁站周边交通变化
出地铁口，周围全是电动车，包括共享小黄车。以前并未察觉到有这么多电动车，但现在确实数量大增，出地铁口时常常被一堆车堵住。
### 房产中介增多
在汇龙湾红木街，我发现最近有不少商铺倒闭，但中介却接手了不少店铺。我记得倒闭的店铺有理发店、菜店和美容店等。而兴起的中介店有乐远、中原、链家等。据我观察，汇龙湾至少有5家中介店铺。这不禁让我思考，房子真的好卖了吗？似乎并非如此。
### 城中村周边店铺新变化
新开的店铺大多是零食类，这些零食店铺是连锁品牌，店内摆放整齐，品种齐全。许多老店铺也开始重新装修门头，更换了更美观的招牌，这点让我感到比较意外。
昨天去益田假日商场逛了一圈，观察了业态情况：餐饮店铺如咖啡店、轻食店等看起来生意还不错，但服装店却门可罗雀，很多服务员都站在门口揽客。这至少说明，人们在饮食方面的消费意愿还比较强烈，但在服装上的消费则明显减少，这也反映出老百姓只愿意在刚需领域消费。
昨天在白石洲旧改看房时，遇到一位持有润玺房产的人，和他聊了聊。发现现在持有润玺的人也很煎熬，原因在于每月的还贷压力巨大，房子若不升值，持有房产就成了负担。
以前我曾认为，深圳通过控制土地供应，可能会很快拉动地产市场复苏。但从目前来看，国际局势的变化可能会使这个周期变得更长。中美互相加征关税，这种贸易摩擦犹如一场没有硝烟的战争，双方都没占到便宜，反而导致经济形势更加严峻。由此推演，人们会更加节约，不敢消费，从而陷入一个新的消费降级循环。
然而，从另一方面来看，经济萧条也可能促使国家更加重视房地产市场，努力稳定地产行业。开发商也会更加注重建设优质房屋，因为他们清楚，只有具备卖点的房子才能顺利售出。联想到最新的润宏城采用新规取代老规，似乎正是这种趋势的体现。此外，其他很多城市也开始出现第四代住宅的雏形，而深圳在这方面已经相对落后。5月1日新规执行后，我想未来的房子质量会更好。