在政策层面的积极推动之下，房地产行业的市场筑底，似乎即将完成。
而新城控股也算是有了盼头。
近期，新城控股的股价就迎来了大幅增长。
而从今年上半年业绩来看，新城控股也算是保留了一些颜面。
当然，这其中也有一些“幸运”的成分。
眼看着要好起来了，但是，新城控股绝对不能掉以轻心。
销售层面，新城控股的表现仍然低迷，甚至有进一步恶化的风险。
而在债务层面，新城控股的资金缺口仍然不小。
黎明前的黑暗，新城控股必须步步小心。
新城控股的“幸运”，受益的财报表现
眼看着房地产行业寒冬即将过去，可就是有房企挨不过黎明前的黑暗了。
就在近日，景瑞控股、大发地产等房企，都遭遇了清盘申请。
相较之下，新城控股要幸运得多。
实际上，新城控股的“幸运”，要从实控人王振华因猥亵女童被判入狱开始。
自这件事以后，新城控股明显放弃了激进的扩张策略，反而因祸得福，在这场席卷行业的下行周期中仍能艰难生存。
最直观的表现，就是新城控股在那几年暂缓拿地，尤其是拿高价地。
这一动作的好处，居然延续至今。
根据数据，2024年上半年，新城控股实现营业收入339.04亿元，归母净利润13.18亿元。
虽然新城控股的归母净利润同比下滑近五成，但与其他房企、甚至是行业龙头万科的巨额亏损相比，尤为显得难得。
之所以仍然能够盈利，主要得益于新城控股近几年的保守经营策略，反而保持了相对较高的毛利率，以及较少对存货进行较大规模的减值计提。
当然，这也离不开新城控股方面的成本控制，尤其是管理费用的大幅削减。
缩减团队规模、也就是裁员，下调员工工资、甚至是管理层薪资等动作，都使得新城控股节约了大量管理费用的支出
2023年，新城控股的管理费用减少近四分之一，直至32.93亿元；到了2024年上半年，新城控股的管理费用为13.25亿元，又减少了26.77%。
无论是客观的“幸运”，还是主观的努力，反正新城控股算是为整个行业保留了一丝体面。
销售表现不佳，三四线布局存去化隐患
只不过，根据长期的行业情况来看，财报好不好看，还真就没那么重要了。
什么重要？当然是销售额。
就拿万科为例，今年上半年的亏损是真的高，接近百亿元。
但是，挡不住万科能卖房子啊。
2024年前9月，万科销售额突破1812亿元，仍然排在行业前列。
只要是销售够坚挺、回款给力，万科就能保住金身不破。
那么，回过头来看新城控股，貌似就没那么稳了。
数据显示，2024年前月，新城控股累计合同销售金额约318.33亿元，比上年同期下降47.11%，累计合同销售面积约431.51万平方米，比上年同期下降42.72%。
尤其是9月，新城控股合同销售金额同比下降60.09%，合同销售面积下降63.64%。
也就是说，新城控股的销售表现，仍然有继续恶化的风险。
没有了销售、就没有现金流的回笼，这才是房企最大的危险。
值得一提的是，新城控股的土储分布，也存在着一定的隐患。
数据显示，截至2023年年底，新城控股仅40%的土储位于一二线城市，剩余60%左右土储均位于三四线城市。
现如今，一二线城市的楼市去化都已经非常困难，三四线城市居民由于收入较低，购买力相对较差，整体销售情况更是低迷。
由此可知，新城控股未来的销售去化工作，或许仍将面临不小的压力。
好消息是，目前国家加大对房地产行业政策支持力度。
而土储大多数位于三四线城市的新城控股，能否抓住此次机遇实现销售局面的逆转，还有待观察。
债务压力尤在，抵押贷款强撑行业寒冬期
归根结底，房企能不能活下去，还得是看能不能避免债务的爆雷。
毕竟，卖多少房子回笼多少资金，最终的考验，就是偿还债务。
而在这方面，新城控股的压力还是非常大的。
新城控股目前仍然需要密切关注的短期债务规模。
根据数据，截至2024年上半年，新城控股的短期借款为9.04亿元，应付票据10.09亿元，一年内到期的非流动负债153.57亿元，短期债务合计约172亿元。
值得注意的是，截至2024年上半年，新城控股合计拥有157.82亿元货币资金，其中受限制货币资金41.57亿元，包括预售监管资金，按揭贷款保证金及保函保证金等。
也就是说，目前新城控股可以动用的资金，只有约116亿元。而新城控股的短债缺口，约56亿元。
要知道，这还是在没有考虑新城控股经营性负债的情况下。
数据显示，截至2024年上半年，新城控股的应付账款有461.43亿元。这其中绝大部分的账龄，都在一年之内。
由此可见，新城控股的资金压力之大。
幸好，新城控股还有资产可以进行抵押贷款。
数据显示，截至2024年上半年，新城控股已抵押的投资性房地产总额为941亿元，还有近300亿元的投资性房地产未用作抵押。
这部分资产，将为新城控股下一步的融资活动留下了一定空间。
而根据上文，我们可知，新城控股的销售情况、以及债务风险等，都已经到了一个临界点。
往前一步，新城控股就能够成功上岸；而稍慢一步，又将深陷危机。
好消息是，政策面的利好已经在不断释放。
新城控股真的要继续“幸运”下去。
