中午和好友吃饭，聊到当下房地产市场，她问了一句：现在市场是不是好起来了，我的房子怎么又降价了？！

道士君淡淡说，抓紧卖吧，还会再降。

2025年开年至今，天津二手房的市场可谓是“跌宕起伏”，每逢周末就上量，最高单日破410套，上周日延续高热行情，成交量又超400套。

有人说这一波是学区叠加以价换量砸出来的，道士君特意看了一下二手房的平均成交价格，整体相对维稳，但道士君发现一个细节点，2月二手房降价房源量涨了124.3%，新增挂牌量涨了112.2%。

那么很简单几个逻辑：

1.二手房的量是学区+降价+政策不确定性强刺激出来的，而且今年来的更早更猛。

2、降价房源量与新增挂牌量暴涨，大部分都在猛烈降价卖房。

3、二手房涨跌有序，看房量、挂牌量、成交量数据有明显波动，说明一点：二手房市场活跃度起来了，不再是闷罐里的状态了。

4、眼下二手房市场回暖是一定的。

/大量买家在蹲价格/

咨询量也达到高峰水平，咨询和带看量也反映了客户的买房心态。

另外道士君发现一个被忽视的数据，就是成交周期的缩短，这就说明二手房的交易通道激活了。

新房方面，市场热度相对二手房没那么明显，目前市场活跃度高的是改善和刚改，尤其刚改。

道士君手里有一个买房客户，从买二手房转到买新房，看了差不多半年了，最近锁定了三个盘，在这过程中，他持续咨询道士君天津刚改的笋盘，他这个不是个例，很多咨询买房的敏感点排序：价格-产品-学区-通勤，说白了很多人就是在蹲一个有性价比的房源。

/政策和态度层面/

事实上，政策的尾部效应还在发挥，且可预见的接下来政策还会加码。

今年一开年我们就看到有不少城市已经对外宣称要支持楼市的相关投资。

最典型的就是深圳，开年第一场会议，就说要“全力推动房地产投资增长”。

此外重庆一开年也是放开了已经执行7年的限售政策。

所以如果你真的关注市场，你可以切实地感觉到今年的风向确实是变了。

3月初的重磅会议，一开场就多次提及房地产相关工作，对于房地产定调多次提到要“稳”，分别是：“稳住楼市股市”、“更大力度促进楼市股市健康发展”、“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

大家都门清，我们的楼市一直都是政策市，政策出台之后，甭管它最后有没有效果，但在出台的那个时间段，往往都能促成一波成交热潮。

所以如果是卖房，都得要看准政策出台的时间点，政策出台前后，市场波动最大的时候，就是比较好的卖房时机。

大局面是这样，而天津教育与楼市深度捆绑，这几年，教育方面一波又一波波动，对于市场的热度及成交都产生一定影响，且风向逐渐转变：

卡住二手房，刺激买新房。

所以手里，没有学区加持的二手房，想要资产置换或者减轻还贷压力或止损的，抓紧卖，其实，早在两年前，道士君就提醒过，把手里的资产置换成优质的，价值低的二手房尽早出手，免得后续价格下行赔的更多。

时代的切换周期里，道士君希望最起码你手里的资产尽可能少的缩水。

最后上一句醍醐灌顶的话：

卖房子难卖所流的每一滴泪